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杭州二次集中供地大幅提升保证金避免房企“激2021-10-08


  此次土拍杭州宣布调整土拍竞价规则,除大幅提升保证金门槛、取消“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”外,还开展“竞品质”试点,要求试点地块实行先核验后销售模式,即现房销售。

  7月30日,杭州第二批31宗涉宅地块集中挂牌。值得注意的是,此次土拍杭州宣布调整土拍竞价规则,除大幅提升保证金门槛、取消“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”外,还开展“竞品质”试点,要求试点地块实行先核验后销售模式,即现房销售。业内人士指出,针对首轮集中供地出现的问题,杭州第二次供地打了不少“政策补丁”,大幅提升保证金门槛,令房企拍地更为理性,未来杭州市场有望降温。

  7月30日,杭州市规划和自然资源局网站公布了2021年第二批集中出让地块公告。此次杭州推出31幅涉宅地块,总出让面积191.55万平方米,总出让建筑面积466.02万平方米,总起拍价为633.78亿元,预计将在9月7日-8日陆续出让。相比第一批集中供地,第二批供地在供地宗数、出让建筑面积、起始价等各方面都出现“缩水”,其中仅出让宗数就较首轮供地减少了46%。

  此次集中出让,31幅地块中,主城区供地9宗,其他22宗地块全部位于“九星”范围内,面积2279亩,约占第二批集中出让总面积的80%。所谓“九星”即杭州九个郊区新城,包括滨江、萧山、钱塘新区、余杭等。

  31幅被摆上货架的地块中不乏重磅地块。例如,杭腾未来社区地块是云城出让的首宗宅地,也是首个未来社区。该地块出让面积18.68万平方米,容积率3.3,总建筑面积62.02万平方米,总起价93.06亿元,起始楼面价15006元/平方米。

  值得注意的是,此次集中供地,杭州市规划和自然资源局对竞价规则进行了调整,在资金、品质等方面对房企提出新一轮的挑战。

  例如,在首批集中供地中,房企缴纳起拍价10%、以5000万元为上限的预约保证金即可获得参拍资格。而第二批集中供地取消了“预申请”流程,房企的参拍保证金被直接定为总起价的20%,余杭区杭腾未来社区地块保证金更是高达30%;同时,达最高限价后由“竞自持”转为“竞保障房”。即地块到达封顶价后,由原来开发商竞自持面积调整为竞无偿移交政策性租赁住房,而这些无偿移交的政策性租赁住房由住房保障部门负责接收,并做好租赁管理。

  最引人注目的是,此次杭州十区各推出一宗地块试水 “竞品质”。基本流程是“审资格、竞品质、竞地价”,竞品质阶段得分最高的建设品质标准作为竞地价阶段的报价依据和后续的建设标准。尤为值得一提的是,竞品质地块需要现房销售,通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。同时,“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%,其他地块的封顶溢价从30%降至20%。

  此外,杭州二次集中供地还细化了商服用地要求,堵上了房企打擦边球建“商墅”的漏洞。公告显示,本次集中出让对住宅用地中规划允许配建不超过10%的公建部分,提出集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业等要求。

  受访人士普遍认为,杭州二次集中供地,在首轮集中供地的基础上给集中供地政策打了不少“补丁”。相比第一次集中土拍的空前热度,二次集中供地的土拍新规将给杭州市场带来一定的“降温”效果。

  毫无疑问,二次集中出让的不少新规颇为利好广大购房刚需人群。比如,现房销售能够避免收房维权事件发生,而取消“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”,也意味着杭州政府将持有更多租赁性房屋、利好租房群体。

  “杭州的几宗地块开启现房销售竞争品质,是北京第一轮土拍政策的升级版,虽然只是尝试,但也抑制了开发商继续盲目抢地的现象。”中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者分析指出,杭州政策里也逐渐改变企业持有变成政府公租房,有利于吸引人才,转变成为人才公租房。

  从房企角度来看,浙报传媒研究院院长丁建刚认为,此次土地规则由原来的“竞自持房屋”调整为“竞无偿移交政策性租赁住房”,房企不用考虑“利润难测”的自持部分,成本测算更加明晰,合理确定自身出价能力,也避免盲目追高地价。

  当然,杭州新的土拍规则也对房企产生了更多、更高的要求。在丁建刚看来,取消勾地政策提高了房企拿地门槛。

  丁建刚向《华夏时报》记者分析称,杭州此前实行勾地政策,房企只需缴纳5000万元勾地金进行勾地,在地块挂牌后这笔勾地金即可转为保证金。即便是竞得地块后悔退地,最大的损失就是没收5000万元。而杭州第二批集中供地直接采用保证金模式报名,竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买。比如,杭腾未来社区地块保证金比例为30%,参拍保证金就高达近28亿元。“这毫无疑问大幅提高了地块报名门槛,增加了房企的资金压力,避免广撒网式参拍,从而降低每块地竞拍时的激烈程度。”丁建刚表示。

  亿翰智库方面也指出,就本次集中供地而言,“预申请”流程的取消的确会在一定程度上对于房企的资金提出新的要求,旨在督促房企回归理性拿地。同时,“竞品质”政策也旨在保障杭州住宅品质的基础上有效降热度。在10个“竞品质”试点地块,通过5000万保证金+20%起始价的竞买保证金提高参拍资金门槛限制,同时采取“开发资质+竞方案”的形式入选5-6家房企,最后由入围房企进行出价,有效控制了参与房企数量,规避房企“激情参拍”。

  不过,也有部分业内人士直言,土拍新规提高了资金门槛,对于那些资金实力欠佳的中小房企而言并不友好。“接下来杭州市场基本上就是大房企的竞技场了,小开发商在杭州市场的机会几乎没了。”一名TOP30房企人士认为,包括现房销售地块,未来也大概率只能是那些资金储备较多的头部开发商,或者资金成本较低的央企、国企才能有实力获得了。

  亿翰智库方面向《华夏时报》记者指出,控热度政策下,绿城、大家等本土龙头房企,保利、招商、万科等国央企,在杭州高销售额新增货值不足的房企或许会加快入局。

  作为长三角重点城市,杭州也成为其他一些城市的风向标。《华夏时报》记者注意到,7月30日的中央政治局会议定调了房地产调控。而在中央政治局会议前一天,宁波发布了新的土地出让政策,试行预申请制度,即学习杭州“勾地”制度。宣布不管是递交了意向预申请还是递交了用地预申请,开发商如果在土地竞拍时没有报名参拍,或者报名参拍后没出价、导致地块流拍,其将在两年内不能在宁波买地。其中,递交了用地预申请的,预申请保证金还要被罚没。

  与深圳形成鲜明对比的是广州市。第二批集中供地中,广州市近半土地流拍,挂牌48宗地,最终成交23宗,流拍25宗,揽金569亿元。

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